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二手房购房者为少缴税 推迟房产证过户

[ 2012-07-10 来源: 射阳房产网 作者:乄房产な精灵 浏览 0 次 评论 0 http://www.syfcw.com/ ]
今年年初,“新国八条”明文规定:调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。而此前,交易未满5年的房子,是执行差额收取营业税。

  现象 为避高营业税推迟房产证过户

  实施新的二手房交易营业税征收方法后,交易出证时间未满5年的房子,人们要支付的税费明显增多。以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例,之前只需要按差额缴纳5.5%的营业税,也就是缴纳5.5万元,而现在需要缴纳11万元税费。据悉,交易过程中,业主在谈价钱时一般要求“净收”,因此,新的二手房交易营业税征收方法实施后,购房者普遍认为多出来的费用转嫁到了他们身上,因此在购买出证时间未满5年的房子时,经常就交易营业税缴纳问题与业主讨价还价。

  为了促进房产交易,面对因营业税问题而犹豫的客户,部分中介公司会建议客户先做公证再过户。一位业界人士私下向记者透露,自执行新的二手房交易营业税征收标准以来,本地中介公司建议一些犹豫不定的购房者推迟过户时间的做法很普遍,而在具体操作过程中,基本上是在中介的参与下进行的。

  为了减少交易费用,很多打算购买出证时间不满5年房子的购房者在中介业务员的建议下,打起了这样的主意:在中介公司的参与下,买卖双方进行交易,但是先不进行房产证过户。为了明确房子的权属,在购房者缴纳了购房款或者办理了其他缴费手续后,买卖双方对房子进行财产公证,以明确房子已属买家所有;并约定在该房子的房产证满5年后,买卖双方(很多情况下有中介参与)再到房产管理局办理过户手续,这样就可以省下一笔数目不小的税费。记者了解到,这种方法被众多工薪一族认可,他们在购买出证时间未满5年的房子时,会听取中介业务员的建议,推迟过户时间,而只做财产公证或签署协议。

  调查 能否确保购房者利益?

  上述方式引起众多工薪一族关注的同时,也引发了热议。坊间、本地网络论坛上,人们对“房子过户前的财产公证能否确保购房者利益”的问题看法不一。记者在采访中了解到,有人认为这不失为减少购房支出的好方式,也有人认为这样做有风险,表示不会冒险。

  认为这种方式可接受的购房者杨东说,如果能用合法的方式减少购房支出,对购房者来说无疑是个好消息。“有的房子房产证过一年甚至几个月就满5年,也就意味着,只要稍微推迟办理过户手续的时间,就可省下几万元,这对于我们来说是一笔不小的数目。”杨东认为,在房产证过户前,先做财产公证,购房者的权益是可以得到保障的。

  “自己的房子,而房产证握在别人手里,如果房子出现什么纠纷,那就麻烦了。”认为这种方式不可靠的购房者梁春怡则认为,既然是买房子,交了钱后房产证却没有马上过户到自己名下,心里总感觉不踏实,房产证毕竟是房子最重要的 “身份证”,财产公证可能起不到房产证的所有作用。因此,为了少缴税费而冒险的做法,是不可取的。

  说法 不建议为省钱而冒险

  人们争论的,基本上是围绕着房产证过户前,财产公证能否作为房子的“临时身份证”展开。为此,记者采访了相关的专业人士。

  很多二手房交易业界专业人士都不赞成在房产证过户前做财产公证的做法。理由是,房产证是房子权属的最重要证明,如果购房者已支付了房款,并且签署了其他交易文件,但房产证还未过户到名下,短则几个月,长则几年,在这段时间内,如果发生关于所交易房子的任何纠纷,那么新业主将会十分被动。“由于房产证在原业主那里,原业主在出售房子后,再拿房产证到银行抵押贷款,或把房产证用作其他用途,甚至一房两卖,新业主是毫不知情的,而在这个过程中,财产公证几乎起不到实质作用。”一位中介代理行业的人士透露,之前曾经做过这样的交易,这种做法表面看似可行,但是其中遇到的实质问题太多,风险较大,所以现在都不接这样的单了。

  红日房产总经理刘海波说,目前本地流行的在房产证过户前进行财产公证的做法,有很多以委托公证的形式进行,程序规范性较差,购房者的权益明显存在着保障隐患。刘海波认为,当前国家针对房地产的调控政策经常发生变化,购房者缴了房款,但房子没有完成过户的情况下,风险明显是更加高的。所以,在一般情况下,不建议购房者为了少缴营业税而盲目冒险。

  广东商盾律师事务所律师孙莉说,交易出证时间不满5年的房子,因为房产证没有及时过户,存在一定的市场风险。为了减少风险,买卖双方可以在律师事务所通过“合同见证”的方式,双方约定房子的交易细节,其中包括付款方式和过户具体时间,这样可以降低风险,但是由于房产证仍在原业主手里,所以这种做法也不是绝对安全的。孙莉建议,如果确定了买卖,并且同意推迟进行房产证过户时间,那么房产证可先让新业主保存,这样可以避免房子出卖后,房产证被原业主拿去贷款和抵押。

  记者观察

  买二手房何必一味求新

  二手房交易营业税问题把一些资金实力一般的购房者拖入了两难境地。一方面,出证时间未满5年的房子售价几乎与市区同等类型的一手商品房持平,交易过程中,购房者还要支付更多税费;另一方面,房龄较长的房子往往由于使用年限、外表较旧等原因而很难被购房者看上。

  其实,普通消费者应该把更多目光放在房龄较长的二手房身上。既然是买二手房,就不应一味求新。现在惠州楼市上的二手房,已不是过去人们传统认识那样的二手房(楼体旧、周边环境较差),纵观当前出证时间超过5年的房子,有很多刚好处于黄金居住时期。理由有两方面,一是,房子虽出证时间超过5年,但从里到外还是很新,还有很多以二手毛坯的身份出现在市场上;二是,新小区往往居住人气不足,而入伙了几年的小区则不同,不仅小区人气旺,周边生活配套设施已逐步跟上,从生活的角度看,这样的房子无疑比刚刚入伙不久的小区更有吸引力。

  作为普通购房者,买房过程中,省钱是一条重要原则。但是,省钱也应该在安全交易的前提下进行,如果为了省下几千元或者两三万元而冒险,赌上的可能是整套房。买二手房过程中,为了省钱,未必非得要去挤冒险“避税”的独木桥,购买房龄较长的房子也是一个不错的选择。市场上,出证时间未满5年的房子每平方米平均售价6000多元,而房龄较长的房子每平方米平均售价大多在四五千元,这一现状值得广大普通购房者考量。

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