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购买“遗嘱房”有法律风险

[ 2012-07-10 来源: 射阳房产网 作者:乄房产な精灵 浏览 0 次 评论 0 http://www.syfcw.com/ ]
经房屋中介介绍,射阳县兴桥镇六组李先生看上了一套二手房。“这房子是我爸的遗产,”签合同时,卖方魏先生出示了其父魏老先生的房产证、书面遗嘱及其死亡证明。该遗嘱中提到:魏老先生名下的该房屋全部由魏先生继承。李先生遂签了合同,付了6万元定金。
经房屋中介介绍,射阳县兴桥镇六组李先生看上了一套二手房。“这房子是我爸的遗产,”签合同时,卖方魏先生出示了其父魏老先生的房产证、书面遗嘱及其死亡证明。该遗嘱中提到:魏老先生名下的该房屋全部由魏先生继承。李先生遂签了合同,付了6万元定金。

  二人在合同中约定:等魏先生办理完遗产其他手续、房产证下发后,李先生即支付房款,双方办理房屋过户等手续。他们和中介三方还签署了中介协议,约定中介提供相关服务,李先生支付了中介费3000元。

  但出乎李先生意料,该房产证下发后,房屋产权人竟达5人之多,包括魏先生的另4个兄妹。原来,该房是魏老先生及其妻秦女士共同出资购买的,秦女士在魏老先生之前去世,没留下遗嘱。魏先生虽有其父遗嘱,但四兄妹并未放弃继承权,并对其父的遗嘱及魏先生售房合同约定的房价提出质疑。

  李先生想放弃买这房子。魏先生不同意,并拒绝退还定金。李先生向房屋中介求助,对方却表示:“这与我们无关。”李先生陷入了进退两难的境地。

  五兄妹共同拥有该房

  射阳律师事务所钱爱国律师认为,涉案房屋是魏老先生夫妇共同出资购买的,该房属于魏老先生和秦女士的夫妻共同财产。秦女士死后未留下遗嘱,她对该房屋有50%份额,应由其夫魏老先生及其五子女平分。这六人虽未对该房屋进行具体处置,但在法律上,此房屋权益已形成六人共有状态。

  虽然魏老立有遗嘱,指明该房屋由魏先生继承,但依照《继承法》的规定,其遗嘱效力仅及于其对该房屋所拥有的部分权益,而无权处置其五个子女对该房屋的权益份额。所以,魏老先生遗嘱涉及他人权益的部分是无效的,魏先生不能依据其父的遗嘱取得该房产权益的全部。

  `既然涉案房屋属于魏先生五兄妹共同共有,那么处分此套房屋应当经全体共同共有人同意,未得其他共有人授权,魏先生无权擅自决定出售该房屋,并签署房屋买卖合同。因此在法律上,魏先生擅自签署房屋买卖合同的行为属于无权处分行为。

  涉案合同无法律效力

  钱律师说,我国《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”据此,无处分权人所签合同并非绝对无效,但在其得到权利人授权或完全取得处分权前,其所签合同无法律效力,属于“效力待定合同”。

  本案中,魏先生的四兄妹对魏先生所签合同价款有异议,并未对该合同予以追认,也没把其对房屋所拥有的权益以任何形式让渡给魏先生,所以,魏先生与李先生所签房屋买卖合同仍处于无法律效力的状态。

  李先生维权有两种途径

  所签合同处于效力待定状态,这显然对李先生不利。钱律师认为,如果李先生认为该房屋价款变动仍符合自身利益,可与魏先生的四个兄弟姐妹洽谈,就房屋价款及其他事项达成一致,并签署相关协议,则该交易可继续进行。而如果双方不能达成一致,或者李先生认为继续交易有损自身利益,则可考虑取消此次交易。鉴于魏先生的态度,李先生可向法院起诉,要求确认合同效力的状态,追索已交付的定金,并要求赔偿自身所蒙受的损失。

  魏先生有过错应担责

  钱律师认为,魏先生属于无权处分行为人。他作为出售方,对其房屋权属及继承人的相关情况应当是明知的,在签合同时应恪守诚实信用原则,将所有情况真实告知房屋买受人,以供其考察、抉择。但魏先生隐瞒相关情况,仅出示对自己有利的材料,蒙蔽李先生方,致使对方做出了不利选择,签下合同。

  显然,魏先生方违反了依诚实信用原则负有的先合同义务,且有过错,导致合同效力处于不确定状态,损害了李先生的信赖利益。若李先生要求魏先生承担损害赔偿责任,魏先生则应承担缔约过失的责任。而如果魏先生处分该房屋成功,有损房屋其他产权人利益,则魏先生方应依法赔偿其他产权人损失。

  中介未尽责应予退费

  李先生通过房屋中介签合同买房,依照《合同法》规定,中介应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。而中介未了解和告知房屋权属及是否存在争议的情况,没尽到此项责任和义务,存在过失,应承担相关责任。

  《合同法》第四百二十七条还规定,房屋中介未促成合同成立的,不得要求付酬。本案中的合同若不能产生法律效力,中介费用则应退费。但中介可依法要求李先生支付从事居间活动支出的必要费用。

  射阳房产网提示

射阳房产网提醒大家,无论买方还是卖方,进行二手房屋买卖均需谨慎,不可草率行事,否则极易产生纠纷,进而蒙受不必要的损失。其中最重要的前提就是,房屋的产权状况必须厘清,交易各方必须依法获得相关授权

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